不动产信托投资

　　促进在中国住宅、商业和工业不动产的投资，是美国国际商会的工作之一。

　　中国是世界上不动产市场发展最快的国家之一。为了投资于快速增长的中国不动产市场，美国国际商会利用拥有的资源优势，全力为会员企业推动不动产信托投资的发展。不动产信托投资在美国历史悠久，在美国有确定的并已被证明了的法律、金融、营销基础设施来保护投资者的利益，不动产投资组合。

　　 不动产信托投资以设立一个不动产信托投资公司来进行通常有一个不动产投资组合，以确保机构和个人投资者的消费和投资的安全。在美国，如果不动产信托投资公司将90%以上的股息和收入分配给投资者，那么这部分股息和收入在公司水平上享受免税，投资者的这部分收入可能需要交税，也可能不需要交税，这种方式避免了双重征税。

美国不动产信托投资公司的组织和运作

　　 不动产信托投资公司是一个购买、开发、管理和销售不动产资产的公司，允许客户投资受到专业管理的不动产投资组合。不动产信托投资公司符合中介实体公司的标准，中介实体公司是指那些将它们的大部分现金收入分配给投资者，从而使自身在公司水平上免于交税的公司（作用能满足一定条件）。作为一个中介实体，它的主要功能是传递利润给投资者。一个不动产信托投资公司的业务活动通常被严格限制在收取资产租金收入。与传统的不容易变现的私人不动产相比，不动产信托投资公司投资的另一个主要优势是流动性（资产变现的便利）。不动产信托投资公司的投资具有流动性的一个原因是它的股票在主要的交易所交易，这使得买卖不动产信托投资公司的资产/股票比在私人市场上买卖资产容易。

　　 不动产信托投资公司的起源可以追溯到十九世纪八十年代，当时，投资者可以避免双重税收，因为如果不动产信托投资公司的收益被分配给受益人，在公司水平上信托资产是免税的。但是，这种税收优惠在二十世纪三十年代被修改，所有的固定资产投资首先在公司水平上征税，然后，作为个人收入的一部分也被征税。不象股票和债券投资公司，不动产信托投资公司直到30年后才使立法机构推翻1930年的决定。二战以后，不动产资金需求的暴涨，艾森豪威尔总统在1960年签署了不动产信托投资税收法规，法规重新建立了专门的税收考虑，赋予不动产信托投资公司中介实体的资格（废除了双重税收）。这个法律从诞生至今，除了小的改动外，基本上保持原封不动。

　　 在二十世纪八十年代，随着不动产税收屏蔽作用的解除，不动产信托投资公司的投资大量增加。不动产投资为投资者提供收入和升值。1986年的税收改革法案允许不动产信托投资公司直接管理他们的财产，1933年，养老基金进入不动产信托投资公司的投资壁垒被消除。改革的趋势是持续增加人们对不动产信托投资的兴趣及其投资价值。

　　 今天，在美国有300家以上的公开交易的不动产信托投资公司，它们的总资产超过3000亿美元。大约三分之二的交易在全国性的股票交易所完成的。

　　 一个公司要想成为不动产信托投资公司，获得作为一个中介实体在公司水平上免税的优势，它必须遵守下列国内税收法规的条款：

● 按公司、商业信托、或类似的组织构建

● 董事会或理事会管理

● 股份是可以自由转让的

● 股东有100人以上

● 股利支付占不动产信托投资公司的应纳税收入90%以上

● 在上个应纳税的半年内，五个或五个以下的个人不持有50%以上的股票

● 至少75%以上总资产必须投资于不动产

● 至少75%以上的总收入来自租金或抵押利息

● 不超过20%的资产包括股票在应纳税的不动产信托投资公司的子公司


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